서울에서 비교적 낮은 초기 분양대금으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 고덕강일3단지에 관심이 모입니다. 다만 땅값이 빠진 토지임대부 주택이라 일반 아파트와 비용 구조가 다릅니다.
먼저 일정을 구분해야 합니다. 2026년 10월 26일 시작되는 접수는 새 사전청약이 아니라 기존 사전청약 당첨자의 본청약입니다. 처음 신청하는 분의 특별·일반공급은 11월에 진행됩니다.
1. 공급 규모와 신청 일정부터 확인
1) 총 1,305가구, 신규 공급은 713가구
공급 위치는 서울 강동구 강일동 174 일원, 고덕강일공공주택지구 3단지입니다. 전용 49㎡ 590가구와 59㎡ 715가구로 구성되며 모집공고일은 2026년 10월 16일입니다.
전체 물량 중 사전청약 당첨자 배정은 592가구입니다. 신규 신청 물량은 특별공급 566가구와 일반공급 147가구를 합한 713가구입니다. 특별공급에는 청년·신혼부부·생애최초·신생아 유형이 있습니다.
같은 전용면적 안에서도 평면과 동·층이 다양합니다. 면적 숫자만 보고 선택하기보다 타입별 평면도와 동호수 배치도를 함께 살펴보세요.
2) 10월과 11월 접수 대상이 다릅니다
SH인터넷청약시스템에서 신청하며 공급유형별 날짜를 맞춰야 합니다.
- 기존 사전청약 당첨자: 10월 26일 10시~27일 17시
- 신규 특별공급: 11월 2일 10시~3일 17시
- 일반 1순위 서울 2년 이상 거주자: 11월 4일 10~17시
- 일반 1순위 서울 2년 미만·인천·경기 거주자: 11월 5일 10~17시
- 일반 2순위: 11월 6일 10~17시
- 당첨자 발표: 11월 26일 16시 이후
접수 마감 전 최종 제출까지 끝내야 합니다. 기존 사전당첨자는 10월 29일 주택타입 추첨 결과와 30일 당첨포기 신청 일정도 따로 확인하세요.
2. 분양가보다 중요한 전체 주거비
1) 건물 분양대금과 토지임대료를 따로 계산
전체 동호수별 공급가격 기준으로 49㎡는 2억8,336만1,000~3억1,724만2,000원, 59㎡는 3억4,879만6,000~3억9,050만 원입니다. 사전당첨자 배정 물량을 포함한 전체 범위이므로 신규 신청자는 자신이 고를 수 있는 타입의 가격을 다시 확인해야 합니다.
토지는 SH가 소유하고 입주자는 건물 소유권을 갖습니다. 공고상 월 토지임대료는 49㎡ 42만6,000원, 59㎡ 51만1,500원입니다. 관리비나 대출 상환액과 별도로 부담하며 임대료를 내도 땅의 소유권을 얻는 구조는 아닙니다.
토지임대료는 향후 법령과 계약에 따라 조정될 수 있습니다. 현재 금액이 거주기간 내내 고정된다고 가정하지 않는 것이 좋습니다.
2) 계약금 10%·잔금 90%, 확장비도 별도
분양대금은 계약금 10%, 입주 시 잔금 90% 구조입니다. 발코니는 전 세대 확장형으로 시공되며 타입별 확장비를 분양대금 외에 납부해야 합니다. 취득세와 이사비, 토지임대료까지 더해 실제 필요한 돈을 계산하세요.
잔금 대출 안내가 있더라도 개인별 대출 실행이 보장되지는 않습니다. 소득과 부채, 금융기관 심사에 따라 필요한 자기자금이 달라질 수 있습니다.
월 토지임대료의 최대 60%를 보증금으로 전환하는 선택지도 안내됐습니다. 다만 전환이율과 세부 조건은 추후 확정 예정입니다. 공고의 연 2.5% 계산 예시를 확정 조건으로 받아들이면 안 됩니다.
3. 신청 자격과 장기 거주 조건 점검
1) 무주택·통장·소득 기준을 유형별로 확인
기본적으로 공고일 현재 서울·인천·경기에 거주하는 성년 무주택세대구성원 등이 대상입니다. 일반공급 1순위는 청약통장 가입기간과 납입횟수, 세대주 여부, 과거 당첨 이력 등 추가 조건을 확인해야 합니다.
청년과 신혼부부 등 특별공급은 연령·혼인·출산 요건뿐 아니라 소득·자산 판단 범위가 서로 다릅니다. 출산가구 완화 조건도 있어 한 가지 소득 기준을 모든 신청자에게 적용하면 안 됩니다.
신청 단계에서 자격 검증이 끝나는 것은 아닙니다. 당첨 후 서류 확인에서 부적격이 되지 않도록 주민등록 이력과 청약통장 인정회차, 가구원별 주택 보유 여부를 미리 대조하세요.
2) 전매제한 10년·거주의무 5년
공고상 전매제한과 재당첨제한은 당첨자 발표일로부터 각각 10년이며 거주의무는 최초 입주가능일부터 5년입니다. 제한기간 중 처분은 공공주택사업자 매입 신청 등 별도 규정을 따라야 합니다.
토지임대차는 40년 이내이며 소유자의 75% 이상이 갱신을 청구하는 경우 40년 범위에서 갱신할 수 있습니다. 모든 세대가 자동으로 80년을 보장받는다는 의미는 아닙니다.
입주는 2027년 5월 28일~7월 26일 예정입니다. 실제 입주 일정과 계약 안내는 SH의 후속 공지를 확인하세요.
고덕강일3단지는 초기 분양가와 매달 부담할 토지임대료를 함께 비교해야 하는 주택입니다. 기존 사전당첨자인지 신규 신청자인지부터 구분하고, 장기 거주계획과 잔금 마련 가능성을 확인한 뒤 신청하세요.
이 글은 경제·부동산·금융 정보를 쉽게 정리한 참고용 콘텐츠입니다. 정책과 가격, 대출 조건은 달라질 수 있으니, 실제 판단을 내리기 전에는 공식 자료와 금융기관의 최신 내용을 꼭 확인해 주세요.